01“零租金”产业园密集上线，创新还是“内卷”？

办公场地租金、物业费、采暖费、公区水电费3年全免，同步配备智能化会议室、路演厅等公共服务设施……8月28日，沈阳（国际）青年创新创业港推出“零租金”产业园样板，面向全球招募“创客”。

此前，深圳、北京、苏州、广州等多地上线“零租金”产业园。

在受访专家看来，“零租金”产业园密集上线反映了地方政府发展逻辑的深刻转变，而未来政策成功与否取决于能否将短期政策红利转化为长期生态优势。

（1）“零租金”背后有哪些考量

深圳率先打响“零租金”产业园“第一枪”。3月10日，深圳市国有资产监督管理委员会宣布，统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为入园小微科创企业提供“低成本、高品质”的产业空间，符合条件的科技企业最低可享受2年以内的免租优惠。

北京紧随其后。3月底，北京市海淀区推出“中关村AI北纬社区”，将在中关村科学城北区构建10万平方米以上人工智能企业重点承载区，符合条件的AI企业可免租入驻，最高享受3年全免费的租金优惠。

苏州同样抛出“橄榄枝”。4月初，苏州高铁新城发布“环秀湖青年启航计划”，统筹调配10万平方米国资产业园区，对符合条件人才给予200平方米以内的面积或总数不超过10个工位的两年“零租”支持，还将为单个企业提供不超过300万元的融资额度、每年不超过1万元的平台服务额度。

试水“零租金”产业园，广州诚意满满。7月底，广州开发区、黄埔区宣布推出共15万平方米的产业空间，试点实施“零租金”方案。对符合条件的企业，签约3年（含）以上可享受前两年免租，签约6年（含）以上可享受前3年免租。

城市上线“零租金”产业园的背后有哪些考量？中国社会科学院财经战略研究院研究员刘诚分析，从企业端来看，一是在科技领域培优。二是帮助企业应对平台经济和外部环境的冲击。近年来一些线下企业，尤其是外贸企业面临较大压力，“零租金”可以在一定程度上降低其成本压力。

从产业园和产业结构来看，刘诚认为，“零租金”一方面能盘活闲置资源，优化资源配置。近年来，各地产业园招商引资竞争激烈，部分园区楼宇闲置率相对较高。相比闲置，产业园“零租金”出租后还可以分摊园区部分运营成本。另一方面，各地“零租金”招商还呈现出明显的产业链关联性，注重优先引进与本地园区定位相适应的科技企业和产业链上下游企业，从而带动园区产业集聚效应，推动城市产业结构转型升级。

在中国商业经济学会副会长宋向清看来，“零租金”远非简单的招商引资，而是地方政府以产业空间为杠杆，精心谋划的一场“房东+股东+综合服务商”三位一体的模式创新。其背后反映了地方政府发展逻辑的深刻转变：从追求短期土地财政收益转向注重长期产业生态培育和价值创造。城市正在用空间换时间，锁定未来高成长科技企业，争夺定义未来产业链规则的话语权。

（2）“零租金”这笔账怎么算

租金收入是产业园现金流的主要来源。产业园区“不收租金”赚什么？如何实现持续运营？

在刘诚看来，“零租金”政策本身是招商引资政策的一种，本质上需要由今后的投资收益（如税收、就业等）来覆盖当下政策优惠的成本。从一个时间截面来看，需要使用之前获得优惠且当下已产出的收益，来为当下新的引资对象提供优惠。这是一种同一群体的跨期平衡，或不同群体在当期的调和平衡。

“‘零租金’政策本质上将租金转化成为一种特殊投资，期待企业成长后带来税收、就业和产业链集聚效应，这些长远收益远超短期租金收入。”宋向清以东部某生物医药园为例介绍，该园3年前引入的一家创新药企业被免除1500平方米厂房租金，今年其首款药物获批上市，仅税收就为园区贡献3000多万元，是当年免租金额的10倍多。

此外，在宋向清看来，“零租金”园区可以通过多种方式平衡短期让利与长期收益，例如推行“房东+股东”模式。园区配套创投基金对入驻优质项目进行股权投资，将短期租金损失转化为长期股权增值回报。广州高新区投资集团有限公司、深圳市投资控股有限公司等国资平台不仅提供免费空间，还通过直投基金深度参与企业成长，实现从“财政输血”到“资本造血”的转变。

又如，构建“空间+资本+服务”的闭环生态系统。成功的“零租金”园区不仅提供租金减免，还配套建设公共实验室、中试基地等共享设施，提供从天使投资、全生命周期融资支持，到场景导入、人才公寓、一站式管家服务等全方位的生态支撑。

科学的准入与退出机制同样不容忽视。宋向清表示，出台相关政策的城市普遍对享受“零租金”的企业设置了严格的准入门槛和绩效约束。

从目前来看，地方国企成为这些“零租金”产业园的主力军。“零租金”产业园的推行是否会挤压民营产业园的生存空间？业内人士分析，免租空间在市场总存量中占比较低，且对进驻企业有明确门槛要求，影响范围有限。

刘诚提醒，要避免“赢者通吃”现象，经济发达地区有资金可以更好实施相关政策，可能会吸引更多优质企业，加剧地区间“内卷式”竞争。这需要在全国统一大市场建设基础上，因地制宜，从当地园区产业链实际情况出发，吸引适合当地产业发展的企业，不要一味攀比、盲目吸引大企业。

“相关政策的制订应‘精准滴灌’而非‘大水漫灌’。”宋向清建议，建立差异化的政策梯度，避免“一刀切”的免租政策；构建“国资引领—民资协同”的良性产业生态格局，加大对民营园区政策支持力度，避免不公平竞争；强化绩效评估与动态退出机制，对仅“吃政策”的企业设定考核与淘汰条款，确保资源向真正有成长潜力的企业倾斜。

（3）莫把“开胃菜”当“主菜”

“零租金”实行后相关成效如何？广州市黄埔区某产业园相关负责人告诉中国城市报记者，自该产业园纳入区属国企“零租金”试点以来，仅1个多月，便吸引了超百名客户咨询，10余家企业来园区实地考察，“零租金”政策初步显现出对企业的吸引力。

长期以来,土地让利、税收返还、产业补贴被地方视为招商“三板斧”，曾是吸引企业项目落地屡试不爽的手段。相比传统招商模式，“零租金”产业园对企业的吸引力体现在哪些方面？

刘诚分析，以往园区招商主要在土地出让方面作出让利，但从土地出让到企业投资投产往往需要历经较长的开发周期。而“零租金”政策能让有需求的企业快速轻装入驻，节省时间成本。尤其是一些高科技企业，只需要简单、便捷的办公环境就能开展业务。

相比税收返还、产业补贴，“零租金”同样有吸引力。刘诚介绍，税收返还、产业补贴往往需要企业事后申请，如果企业创业失败或未达到事前约定条件，很可能无法享受相应优惠。“零租金”则是事前优惠政策，企业入驻即享受，这对企业而言减少了不确定性。

“零租金”固然有吸引力，不过对于企业来说，它只能算是一道“开胃菜”。宋向清以AI企业选址为例介绍，波士顿咨询相关研究显示，全球AI领军企业选址中政策优惠权重已降至12%，人才密度（38%）和产业协同网络（29%）成为关键要素。

真正的较量，在租金优惠之外。宋向清认为，当城市间竞争从“拼价格”转向“拼生态”，当园区从“房东”变为“合伙人”，真正的赢家将是那些能够构建“热带雨林式”产业生态的城市和企业。

在宋向清看来，“零租金”产业园的本质是地方政府以空间资源为杠杆，撬动科技创新与产业升级的战略布局。其成功与否取决于能否将短期政策红利转化为长期生态优势——对政府而言，需避免“为免租而免租”的形式主义，真正构建“产业培育—资本反哺—生态迭代”的闭环；对创业者而言，则需跳出“免费午餐”的思维定式，以“产业适配度”和“资源获取效率”为核心进行理性选择。

宋向清预测，未来，随着更多城市加入这场“产业卡位战”，政策设计的精细化、运营模式的市场化、生态构建的系统化，将成为决定竞争胜负的关键变量。

02 国资产业园探索“零租金”抢企业！

近半年来，国资产业园 “零租金”浪潮在全国多地蔓延，北京、广州、深圳、成都、苏州、杭州等城市的国资园区，相继推出“零租金”政策。广州成为本轮政策中供应规模领先的城市，先是南沙区推出3.8万平方米零租金物业，探索“产业发展合伙人”新模式；7月底，黄埔区也宣布试点推出15万平方米国企产业空间实施“零租金”。业内人士指出，此举既为降低企业空间成本、激发产业生态活力，也折射出城市间在新兴产业布局上的激烈竞争，产业园正从“招商”向“育商”转型。

（1）广州再次成弄潮儿，黄埔南沙供应超18万平方米物业

新快报记者了解到，目前至少7个城市或区域宣布了相关计划。多个城市纷纷拿出国有园区资源向企业让利。深圳国资委统筹10万平方米市属园区，为科创型小微企业提供最长两年的免费办公与研发场地；杭州启动“润苗计划”，联动市区两级释放不少于20万平方米国有园区，支持优质初创企业最长5年免租；苏州高铁新城推出“环秀湖青年启航计划”，整合10万平方米国资空间，为符合条件企业给予两年零租金及最高300万元融资支持……

广州成为本轮政策中供应规模领先的城市。6月，南沙区以“8+2+3”重点产业为导向，推出“零租金”产业发展合伙人模式，释放3.8万平方米物业；7月底，黄埔区宣布从区属国企广州高新区投资集团有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、广州开发区控股集团有限公司中，遴选13个试点空间，总面积达15万平方米，符合条件企业签约3年及以上可享前两年免租，签约6年及以上则前三年全免。

业内人士分析，这股热潮的出现是有多重因素共同作用。从宏观布局看，各地政府正拥抱新质生产力，园区重心从“筑巢引凤”转向“育凤成林”，招商模式从“政策招商”“以税招商”逐步转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，扶持技术研发和产业化初期项目。

然而，市场压力也是重要因素。克而瑞产城研究院数据显示，长三角核心城市产业园出租率跌至70%，上海、北京、深圳等城市核心区空置率突破25%，“零租金”举措在一定程度上有助于盘活闲置资源。

此外，有业内人士认为，“零租金”是出于给企业减负的考量。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，工业生产者出厂价格指数（PPI）连续33个月负增长，工业企业经营困难，叠加产能过剩和价格内卷，“零租金”正是为企业解困纾困、降低成本的具体体现。

（2）“零租金”并非“零门槛”，以短期让利换取长期增长

近期多地推行产业园区“零租金”政策并非单纯的商业让利，多个园区普遍采用“分阶段、有条件”减免机制。例如，广州市黄埔区规定企业签约6年及以上方可享受前三年免租，苏州、杭州等地也明确优惠与入驻时长挂钩。同时，各地对入驻企业设定了严格的门槛：聚焦战略性新兴产业与未来产业，优先支持高新技术企业、创新创业大赛获奖项目，或鼓励新设企业、外地迁入企业落地。有业内人士指出，这一轮政策潮背后，是地方政府从“拼政策”向“拼生态”的深层转型，“不是直接去抢现成的好企业，而是自己培养‘好苗子’”。

李宇嘉告诉新快报记者，尽管租金是园区重要收入来源，但地方政府更看重的是企业带来的工业产值、税收贡献与产业链带动效应。“工业产值是增值税的主要来源，地方政府算的是‘大账’——以短期空间让利换取长期经济增长与产业聚集”。

新模式的出现，还由于过去依赖税收返还、低价供地的招商模式已经难以持续。中国企业改革与发展研究会理事葛培健在“2025博鳌产业科技大会”上称：“自《公平竞争审查条例》实施以来，各地园区‘政策内卷’被叫停。未来产业园区招商比拼的是营商环境、产业生态与政策兑现能力，核心逻辑正从‘土地财政驱动’转向‘产业税收驱动’，从‘卖空间’变为‘赋能产业’，形成‘产业-科技-资本’新三角发展模式。”

（3）专家称要靠专业服务与良性生态才能真正留住企业

在“零租金”政策吸引下，一批创新型小微企业从原有园区“跳槽”到有优惠政策的园区，这会不会对民营园区形成压力？对此，李宇嘉向新快报记者表示，当前招商引资的核心已从土地优惠转向产业配套服务能力，涵盖人才引进、物流支持、上下游协同等方面。他直言，“零租金”本质是价格竞争，短期虽能吸引企业，但真正留住企业的是专业服务与良性生态。“若仅靠免租，缺乏配套服务和合理规划，最终难以留下企业。民营园区需在人才引进、产业链协同、提升物流保障等产业配套能力上发力。”

“‘零租金’的出现，并非由健康的市场供需关系决定，应避免陷入‘为招商而招商’的粗放模式。”葛培健在“2025博鳌产业科技大会”上指出，当前不少园区的服务严重同质化，“全生命周期服务”流于口号，陷入“千园一面”困局。企业在选择园区时，只能“比政策、拼价格”，难以形成基于专业能力的良性竞争。

随着“反内卷”政策导向强化，葛培健认为产业地产正迈向“小而精、深而透”的精细化运营时代。他强调，园区若盲目引进项目，忽视与本地产业链的匹配度，不仅会造成资源错配、产业链碎片化，还可能因企业“水土不服”导致高流失率，加重财政负担。葛培健认为，园区运营方应建立多维度、动态化的招商评价体系。“例如在‘创新驱动’维度，关注‘每万人高价值发明专利数’和PCT国际专利申请量，衡量原创能力；在成果转化上，看‘技术合同交易额占研发投入比’；在‘绿色低碳’维度，从看‘产值’转向看‘碳生产力’；在‘产业韧性’维度，重视安全与协同；在‘数字治理’维度，评估治理效能而非仅基建投入。”他说。